Co zrobić jeżeli lokal użytkowy, z którego korzystamy na podstawie umowy najmu ma wady? Czy najemca może żądać ich usunięcia przez wynajmującego? A może przysługują mu jakieś inne uprawnienia? Czy wa sytuacji braku możliwości korzystania z lokalu można żądać obniżenia czynszu? Na te pytania odpowiemy z adwokatem zajmującym się na co dzień umowami najmu.
Wady lokalu użytkowego
Jeżeli wynajmowany lokal użytkowy ma wady, które ograniczają jego przydatność do sposobu jego używania określonego w umowie, to w takim przypadku najemca tego lokalu może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za okres, w którym istniały te wady. O tym w jaki sposób jest to możliwe opowie nam adwokat Wojciech Rudzki (wojciechrudzki.pl) prowadzący kancelarię adwokacką specjalizującą się w rozwiązywaniu problemów prawnych dotyczących najmu.
Stosownie do postanowień art. 664 Kodeksu cywilnego wynajmujący ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne lokalu użytkowego, który został oddany innej osobie do korzystania na podstawie stosownej umowy najmu. Odpowiedzialność za te wady istnieje jeżeli ograniczają one przydatność tego lokalu do używania przez najemcę. Jak podkreśla adwokat, wynajmujący ponosi odpowiedzialność niezależnie od swojej winy. Odpowiedzialność ta jest także niezależna od tego, czy wynajmujący w ogóle wiedział o istnieniu tych wad. Niezależnie od tych uprawnień, Najemca może podnieść wobec wynajmującego roszczenie o zapłatę odszkodowania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego (o naprawienie szkody poniesionej z tego tytułu).
Jeżeli:
- w chwili wydania najemcy lokal użytkowy miał wady uniemożliwiające jego wykorzystywanie przez najemcę w sposób określony w zawartej umowie
- wady takie powstały później, a wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie pomimo doręczenia mu stosownego żądania
- wady lokalu użytkowego są niemożliwe do usunięcia
to w takim przypadku najemca lokalu użytkowego może zrealizować prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zazhcowania żadnego okresu wypowiedzenia.
Jak wyjaśnia adwokat Wojciech Rudzki, roszczenie o obniżenie czynszu najmu z powodu wad lokalu użytkowego oddanego do korzystania, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o on o tych wadach lokalu.
Niezależnie od tego, jeżeli wady najętego lokalu użytkowego są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Naprawy konieczne lokalu użytkowego
Jeżeli w czasie trwania umowy najmu lokal użytkowy wymaga napraw, które powinny zostać wykonane przez wynajmującego we własnym zakresie, a bez których lokal użytkowy nie może być wykorzystywany w sposób określony w treści umowy najmu, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania stosownych napraw. Jak wyjaśnia adwokat, po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Art. 663 Kodeksu cywilnego nakłada na wynajmującego obowiązek napraw koniecznych, bez których lokal użytkowy oddany w najem nie może być wykorzystywany na cele określone w umowie najmu. Z problemami takimi często zgłaszają się najemcy do kancelarii adwokackich poszukując sposobów do nakłonienia wynajmującego do wykonania odpowiednich napraw. W przypadku, kiedy wynajmujący nie wykonana napraw niezbędnych do wykonania, to najemca lokalu użytkowego najpierw powinien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich przeprowadzenia, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego czasu może dokonać napraw samodzielnie na koszt wynajmującego.
Jak podkreśla adwokat, w sytuacji przekroczenia uprawnień przez najemcę, tj. kiedy najemca nie wyznaczył odpowiedniego terminu wynajmującemu, albo dokonał napraw większych, niż były konieczne, to stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.